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2014年房地产估价师《理论与方法》考点:房屋重置价构成及注意事项

来源:原创 编辑: 时间:2019-01-11 09:19

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2014年房地产估价师《理论与方法》考点:房屋重置价构成及注意事项

  房屋重置价构成及注意事项

  开发成本包括勘察设计和前期费、厂区内外基础设施费、建筑安装工程费等。

  1.勘查设计和前期费。包括:

  ①三通一平费(施工需要的临时水、电、路及场地平整);

  ②勘探费;

  ③测量费;

  ④咨询费、可研费;

  ⑤规划设计费;

  ⑥施工图设计费等。一般以建安工程费为基数,按一定比率(3%~6%)求取。

  注意事项:

  (1)上述②、④、⑥在工业项目中的“一定比率”的取值要高于民用项目;

  (2)项目的规模、复杂程度不同,“一定比率”的取值也应有所区别;

  (3)如果“三通一平”费已经包括在土地使用权价值中了,则在房屋部分不再重复计算。

  2.基础设施建设费。包括厂区内的水、电、路、绿化、环保、物业管理用房等。一般以建安工程费为基数,按一定比率计取(或按每平方米建筑面积多少元计取)。

  注意事项:

  (1)所选取的“一定比率”(或每平方米建筑面积多少元)应视项目用途、规模(厂区内房屋建筑面积、结构等级等)的实际情况而确定;

  (2)估价师要详细观察其基础设施建设的实际项目内容,对其作出概算,以此来把握所确定的“一定比率”(或每平方米建筑面积多少元)的合理性。

  3.房屋建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发生的土建、安装及装饰装修工程费等。

  注意事项:

  (1)建安工程费不应盲目拷贝“格式范本”的数值,否则其不能反映出房屋价值的客观性;

  (2)建安工程费的估算是采用何种方法(|考试大|单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法)应在估价报告中明示,所有估算的____、依据、求取过程应存于“工作底稿”,以备核查;

  (3)如果厂区内的房屋幢数多,结构、层数、房屋特征差异较大时,应选取若干幢具有代表性的房屋作为“案例”,分别估算其建安工程费,其余房屋按类比法分别进行楼层、层高、装饰装修等修正后确定建安费,具体的建安费估算过程可以在“工作底稿”中存档备查;

  (4)估价报告中应有“房屋估价一览表”,列表对所有房屋的“产权证号”、“幢号”、“名称”、“用途”、“结构”、“层数”、“重置单价”、“重置成本”、“成新率”、“现值”一一载明。

  (5)附属工程要明示包括的具体项目(如:围墙、挡土墙、道路、水池、烟囱、建筑小品等),项目较多、情况复杂、价值较大时应该单独估算而不并入房屋的建安工程费,并注意避免与“基础设施建设费”及“公共配套设施费”重复。

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